Jak získat hypotéku jako živnostník? | Tipy, triky a realita schvalování hypoték v Česku

V této epizodě se Mišo Filičko, hypoteční specialista, věnuje specifikům získávání hypotéky pro živnostníky v České republice. Dozvíte se:

✅ Jaký rozdíl může mít stejné daňové přiznání v různých bankách
✅ Rozdíl mezi paušální daní a paušálními výdaji
✅ Jak připravit daňové přiznání, pokud plánujete hypotéku
✅ Triky, jak zvýšit bonitu a prokazatelný příjem
✅ Vysvětlení tzv. „obratové hypotéky“ a jak ji využít
✅ Možnosti výpočtu příjmu pro paušalisty prostřednictvím výpisů z účtu
✅ Co jsou předschválené limity hypotéky a družstevní financování

Epizoda je plná konkrétních příkladů, výpočtů a praktických rad pro každého, kdo podniká a chce získat financování bydlení. Nezapomeňte se přihlásit k odběru, abyste nezmeškali další díl, kde se podíváme na výběr správné fixace úroku.

https://calendly.com/michalfilicko
+420 722430533
michal@filicko.com

Transcript

0:00

Bol som extrémne prekvapený z toho že klient s rovnakým daňovkom, s rovnakými príjmami mal u jednej banky vypočídaný príjem 80 tisíc a s tým istým príjmami, s tým istým daňovým priznaním mal v druhej banke príjem 20 tisíc. Čož je rozdiel medzi 8 miliónovou hypotékou alebo nulou. Takže v tomto videu sa pozrieme na to, ako na hypotéku pre živnostníkov, pozrieme sa na všetky typy atriky, ako navýšiť ten príjem, ako navýšiť vlastne hypotéku samotnú, takže v tomto videu sa máte na čo tešiť. Poďme na to. Čaute, moje jméno je Mišo Filičko a už piatým rokom sa venujem hypotékám v rámci Českej republiky a ak by ste chceli rovno niečo prekonzultovať, tak sa mi neváhajte ozvať dole sú na mňa kontakty alebo si rovno zabukujte schúsku v kalendári, ktorý mám otvorený takže je to zadarmo môžete si tam rovno prekonzultovať to, čo vás trápi, takže neváhajte ozvať A chodte tam. Dnes sa pozrieme na tému živnostníkov, pretože u nich platia špeciálne pravidlá, čo sa týka schváľovania hypoték. Ak chcete žiadať o hypotéku v Česku ako živnostník, tak v podstate máte dve možnosti Buď ste prihlásení na paušálnu daň, Alebo si normálne klasicky podávate daňové príznanie. Takže paušálna daň má tú výhodu že si nemusíte každý rok podávať daňové príznanie, ale platíte jednu platbu každý mesiac v ktorej máte obsiahnutú jak daňe. Tak tam máte obsiahnuté aj sociálne a zdravotné proistenie, budú sa hovoriť SOCKO ZDRAVKO, takže sorry za to, budem to skracovať aby to video malo nejaký zmysel. Aktuálne je tá výška platby stanovená na 8716 korún, v prípade že máte príjmy do milióna ročne, V prípade že ste prihlásení k paušálnej dani nepodávate daňové priznanie. Vôbec sa vás to netýka, pretože platíte daň paušálne a tým pádom nemusíte riešiť každý rok daňové priznanie. Má to svoje nevýhody výhody dostajem sa k tomu Druhý klasický model je, že si podávate daňové príznanie. To znamená že na konci dubna apríla si podávate daňové príznanie, všetko tam zosumarizujete, podáte daňové príznanie buď samostatne alebo s daňovým poradcom. Na základe toho sa vám vypočíta, koľko by ste mali zaplatiť na daní Niektorí si vyberajú medzi tým či chcete podávať skutočné výdaje, to znamená že všetky výdaje, ktoré ste mali spojené s podnikaním si dávate uznať, alebo si tie výdaje uplatnite paušálom. To znamená že si stanovíte paušál na úrovni 60, 80 alebo 40% a týmto paušálom si stanovujete svoje výdaje spojené s podnikaním. Niektoré obory podnikania majú stanovenú výšku podnikania Tých výdajov. Typickí remeselníci si môžu nastaviť 80%, ale napríklad finanční poradci majú buď 40 alebo 60% výdajový paušál. Nemilte si ten výdajový paušál s paušálnou daňou, no to sú dve rozdielne veci. Ak podnikáte v IT, tak podľa paušálnej dane máte výdaje 60%, čož To nezodpoveda realite, pretože ak podnikáte ako v IT a váš zamestnávateľ sa rozhodol že chce šetriť na nákladoch za sociálne a zdravotné, tak tým pádom vám povedal, že založte si živnosť budete fakturovať, budete mať väčšiu vyplatu, ale sociálne zdravko si platíte sami Zároveň ale vaše výdaje nezodpovedajú realite podľa daného priznania, pretože určite ak ste v IT, tak nemáte 60% výdajov, ktoré máte spojené s podnikaním. Ten reál je okolo 5, možno 0. Takže banky o tom vedia a ten výdaj si vedia modifikovať, tzv. a tým pádom znižiť a tým pádom papierovo zvýšiť váš čistý príjem, ktorý môžete v rámci banky preukázať. Musím spomenúť jednu vec, ak plánujete v najbližšom roku žiadať o hypotéku, tak to daňovko si nachystajte dopredu, alebo skonzultujte to so mnou dopredu, pretože vy ako náhle to daňové príznanie podáte, tak s ním rok nepohnete. Takže ďalší rok budete zaseknutí na tom daňovom priznaní, ktoré ste podali a tým pádom s hypotékou, s tou výškou hypotéky nepohnete. Alebo teda ja s ňou nepohnem. Tak, ak ste v živote nevideli daňové priznanie, tak vyzerá nejak takto. V daňovom priznaní mám z nej samozrejme nejaké údaje o sebe, ale čo nás zaujíma najhlavnejšie, mňa ako hypotečného poradcu zaujímajú v podstate iba tri riadky. Je to riadok 101, to je uvedené v prílohách. Takže to sú príjmy. Záujma Maria Rok 102, to sú výdaje spojené s podnikaním, čo zvyčajne bývajú uvedené ako paušál, to znamená oko 80% z tejto sumy Tretí riadok, ktorý ma zaujíma reálne je riadok 37, čo znamená dielčí základ dane. To sú tri riadky, ktoré ma z toho daňového príznania zaujímajú. Takže na základe týchto troch riadkov ja viem v bankách spočítať aký máte reálny príjem pred tou bankou. Čo je dôležité je, že aj keď máte na príjmovej stránke milión ročne, tak to vôbec neznamená že máte 100 tisíc za mesiac Ako príjem, ktorý môže bank započítať Pretože ešte ste z toho nezaplatili dane, ešte ste z toho nezaplatili sociálne, zdravotné a ešte potrebujete na život niečo. Takže určite to neznamená že máte príjem 100 tisíc. Takže poďme sa pozrieť na rovno nejaký prepočet koľko by to reálne vedelo byť Poďme sa pozrieť rovno ako by mohla fungovať takáto kalkulácia povedzme u ajťáka, ktorý má príjem 100 tisíc mesačne, ročne okolo milióna a koľko by to bolo povedzme v komerčnej banke. Takže poďme sa pozrieť na konkrétnu kalkulačku konkrétnej banky. Toto je komerčný banka. Takže nie sme zamestnaní, faktúriame normálne klasicky, to znamená máme príjmy podľa zákona číslo 7, to znamená že tam mám Povedzme ten milión, jo, nech sme, raz, dva, tri, máme milión, uplatňujeme výdaje vo výške 60%, to znamená 600 tisíc sú naše výdaje, rozdiel medzi výdajmi je teda 400 tisíc, jo, takže ja fakturujem cca 80 tisíc mesačne, milión za rok, jo, Nemám tam žiadne ďalšie veci, žiadne nezdaniteľné položky, uplatnený slev. Jedinú slevu ktorú tam mám je sleva na poplatníka, ktorá je aktuálne na 30 840. A nie som dúchodce, nepoberám rodičák, žiadne ďalšie veci. Takže poďme sa na to pozrieť. Tým pádom, ten príjem ktorý sa počíta za rok pre tú banku je 350. 18 tisíc, takže keď to vydelením dvanáctimi, 318 165 ďaleno 12 je 26 tisíc mesačne. S takýmto príjmom dosiahnem tak na 2 milióny hypotéky. Čo sa dá u komerčky tak je modifikácia paušalov, čo znamená že ja viem že majú ajťáci 60% paušal, Trik číslo 2 je obratová hypotéka. Povedzme, že nie som niekto z IT, ale som povedzme v obore stavebnictví kde vedia mať obrovské obraty v rámci príjmu. To znamená na tej prímovej čiastke na tom rádku 101, môže mať príjem povedzme 5 miliónov, ale na výdajovej stránke môže mať 4 milióny 800 tisíc A znova sa dostával na ten príjem za rok okolo 200 tisíc čo znamená že reálne by som mal nejakých 12 tisíc príjem mesačne, neškrtnem si na hypotéke. Ale čo môžem urobiť je pozrieť sa do Českej sporiteľne. Česká sporiteľňa má možnosť Takzvanej obratovej hypotéky, kde ten príjem počítajú úplne iným spôsobom nepočítajú na základe daňového priznania v rámci jednotlivých riadkov, ale počítajú to jedine na základe 101. Poďme sa na to pozrieť. Tak, toto je kalkulačka Českej spožiteľny. Takže vyberiem nejaké odvetvie, nie sú zoviločené povolenia, spolupracujúci nemám. Takže som stavbár. Príjmy. Podľa 101. Mám 5 miliónov. Mám 5 miliónov na príjmoch. Dílči základanie. Keďže mám veľmi dobrou účetní, tak dílči základanie mi vyšiel nejakých 200 tisíc. Podnikal som 12 mesiacov a uplatňoval som na jedpísoch 0. Neuplatňujem paušál, pretože mám veľmi dobrú účetník tak dám by to vypočítať. Na základe základu dane by mi vyšiel mesačný príjem 13 tisíc korún. To je na pokraji vyžitia neviem kto by reálne vedel vyžiť z 13 tisíc mesačne, ale keď sa pozriem na obratovú stránku, tak mám príjem 87 tisíc a s tým sa už dá nejak počítať. Z toho sa hypotéka dá vymyslieť. Toto je obrovský rozdiel v rámci výpočtu príjmov. Takže, ak by ste chceli s týmto pomôcť máte takto podobné daňovko, nevájdete sa na mňa obrátiť. Tak, poďme sa pozrieť na to, ako funguje výpočet príjmu v prípade že som paušalista, to znamená že som na tej paušálnej dani ako sme si spomínali na začiatku. Takže, vôbec nepodávam daňové priznanie Tým pádom sa nás chytá otázka ako vlastne funguje vypočet príjmu, keď nemá banka žiadne daňové príznanie, z čoho by to mohla vypočítať. V drtivej väčšine bank to funguje na základe výpisov z účtu. Vy ukážete banke výpisy, koľko ste faktorovali za určitý mesiac a na základe toho vám banka vypočíta. Koľko teda ste mali. Bacha, každá banka má na to nejakú inú metodiku. Niektoré banky si to zobrali ako postaru, urobili v podstate totožný model ako s daňovým priznaním, takže chcú od vás 12 posledných výpisov z účtu a na základe toho vám vypočítajú, aký máte príjem. Iné banky si zase zobrali posledné 3 výpisy z účtu Čož tým pádom, ako náhle máte za posledné 3 mesiace podstatne väčšie výplaty alebo podstatne vyššiu fakturáciu, než ste mali za posledných 12 mesiacov, tak tým pádom sa obráte radšej na tieto banky a tým pádom si viete podstatne navýšiť ten príjem ktorý máte. Treba dávať bacha na to, že niektoré banky zoberú tie fakturácie iba od dvoch najväčších vzdôjavateľov, ktoré máte. Takže ak napríklad ste na paušalnej dani a fakturujete veľmi malické čiastky veľmi veľkým počtu klientov Typický opravári alebo takéto povolenia ktorí faktorujú strašne veľa klientom denne, tak tým pádom pre vás tento model neje vhodný. Takže radšej nájdete banku, ktorá vám vezme všetky príjmy za celý mesiac a tým pádom si viete podstatne inak navýšiť ten príjem. Typ číslo 3, ktorý pre vás mám sú predschvalené limity hypotéky. To funguje. Zatiaľ najlepšie je u ČSOBčky. Pohráva sa s tým. KB. Uvidíme, ktoré banky sa s tým ešte budú pohrávať. Ale funguje to tak, že na základe vášho obratu na účte banku vôbec nezaujíma či máte daňové priznanie, či máte nejaký iný štýl danenia. V podstate ju zaujíma iba obraty na bežnom účte. To, kam vám chodia vyplaty, kam vám chodia fakturácie a na základe vášho obratu na účte vám vygenerujú tzv. predschválený limit a ten viete použiť v rámci hypotéky. Bacha na to, pozera sa aj na registry, to znamená ak máte v registroch nejaký úver, o ktorom banka nevedela, tak sa vám ten limit zniží. Takže bacha na to. Na problematiku predchválených limitov účeje zo bečky konkrétne som nahrál čisté jednu dlhú epizódu na Hero Hero, takže ak chcete vedieť úplne dopodrobne, ako si nastaviť ten účet, aké platby tam majú chodiť, či tam môžete posielať peniaze z vlastného účtu alebo nie, tak na toto som sa pozrel čisté v epizóde na Hero Hero, ale keďže sa jedná o dosť neverejné info, Tak ju musím dať za platovnú bránu aspoň. Takže toto sú naše poznatky, ktoré sme vypozorovali na základe mojich klientov a zároveň klientov, s ktorými pracujeme v rámci ČSB, takže sú tam dosť konkrétne veci. Odkaz na tú epizódu nájdete v popise videa, takže kľudne sa na to mrknite. To je bod číslo 3 a mám ešte jeden bonusový. V prípade že to daňové príznanie je Veľmi blbé, nedá sa s ním pracovať, ale vy musíte tento rok alebo v najbližších mesiacoch kúpiť tú nehnuteľnosť. Dostali ste sa do šlamastiky alebo proste potrebujete tú hypotéku vyriešiť dnes, tak máme ešte variantu a tomu sa hovorí družstevné financovanie. Nie je to kúpovanie družstevného bytu, je to vyslovene financovanie je to hypotéka varianta hypotéke. Je to alternatíva k hypotéke a funguje to na základe toho že my použijeme družstvo, ktoré za vás kúpi nehnuteľnosť vy splácate 30 rokov ako náhle splatíte 30 rokov hypotéku a ako náhle to budete 30 rokov splácať, tak tá nehnuteľnosť prechádza do vašho osobního vlastníctvia. Tam nemusíme preukazovať príjmy, príjmy sa tam preukazujú čestným prehlásením, takže vôbec sa nepozeráme na príjmy. Jediné čo pozeráme sú výpisy z registrov, to znamená že chceme vidieť že nemáte aktívnu insolvenciu, nemáte aktívnu exekúciu a na základe toho vám môžeme kúpiť tú nehnuteľnosť ktorú chcete kúpiť ak by vás zaujímalo viac informácií o tom, ako zafinancovať Kúpu novej nehnuteľnosti v rámci družstva, tak s Luckou sme natočili na to vyslovenie epizodu, takže ak by ste chceli link bude určite dole alebo nájdete niekde tu na odkaz. Takže poďme si to zhrnúť, ak chcete žiadať o hypotéku ako živnostníci, tak máte na výber buď z daňového priznania, kde vieme modifikovať pavšál, Druhá vec je ako náhle máte paušálnu daň, tak vieme počítať váš príjem, buď na základe troch výpisov z účtu alebo dvanáct výpisov z účtu. A tretí bod, čo môžete použiť sú obratové hypotéky alebo predschválené limity u ČSOB-čky alebo Českej spoliteľne. Takže ak chcete poradiť ktorá cesta je pre vás najlepšia, neváhajte mi napísať, budem veľmi rád za to v ďalšej epizóde. Podkástu sa pozrieme na to, akú fixáciu si vybrať či je lepšia pre vás. Trojročná fixácia, 5-ročná, 10-ročná, 15-ročná alebo fixácia na celú dobu trvania hypotéky. Takže máte sa na čo tešiť. Aby vám tá epizóda neušla, tak sa nezabudnite prihlásiť na odber. Vidíme sa za 4 dní. Čaute.