Jak zjistit maximální výši hypotéky, kterou si můžete dovolit?

🎯 Ako zistiť maximálnu výšku hypotéky, ktorú si môžete dovoliť?
V tomto videu sa pozrieme na všetko, čo potrebujete vedieť o maximálnej výške hypotéky – od teórie až po konkrétne výpočty a porovnania medzi bankami.

👋 Volám sa Mišo Filičko a ako hypotečný špecialista s 5-ročnými skúsenosťami vám ukážem, ako funguje schvaľovanie hypoték v praxi. Ak si chcete nezáväzne vypočítať svoje maximum, dohodnite si so mnou bezplatnú konzultáciu:
https://calendly.com/michalfilicko

✅ Čo sa vo videu dozviete:
🔹 Aké faktory ovplyvňujú maximálnu výšku hypotéky
🔹 Aký je rozdiel medzi jednotlivými bankami
🔹 Čo je to bonita, účel a zabezpečenie hypotéky
🔹 Ako sa počítajú výdavky a čo všetko sa do nich započítava
🔹 Ako vplýva vek, počet detí a leasingy na výšku hypotéky
🔹 Reálne príklady výpočtov pre rôzne typy klientov (mladá rodina, jednotlivec, starší klient)
🔹 Na čo si dať pozor pri použití online kalkulačiek a srovnávačov
🔹 Kedy vám banky hypotéku zamietnu (napr. pri exekúcii alebo insolventnosti)
🔹 Ako sa mení výška hypotéky podľa toho, ako vyjde odhad nehnuteľnosti

🧠 Teória: 3 základné piliere hypotéky
Bonita – schopnosť splácať úver (výška príjmu a výdavkov)

Zajištení – nehnuteľnosť, ktorou ručíte

Účel – jasne definovaný účel použitia hypotéky (kúpa, rekonštrukcia atď.)

Tieto tri faktory fungujú nezávisle – ak nevyhovuje čo i len jeden z nich, hypotéka nebude schválená.

🧮 Výpočty a praktické príklady
Vo videu nájdete konkrétne modelové situácie:

Mladá rodina s jedným príjmom a rodičovským príspevkom

Mladý muž s vysokým príjmom, ale aj veľkým leasingom

Klient po 49. roku života, ktorý sa musí zmestiť do kratšej splatnosti

Ukážky rozdielov medzi bankami: Unicredit, Komerční banka, Česká sporiteľňa, mBank a ďalšie

Vplyv parametru DSTI (Debt Service to Income – pomer splátok k príjmu)

⚠️ Na čo si dať pozor:
Nie všetky kalkulačky počítajú s realitou (skryté podmienky, nutnosť zadať kontakty)

Výška hypotéky sa môže líšiť v závislosti od banky až o stovky tisíc

Leasing, kreditky či kontokorenty môžu výrazne ovplyvniť vašu bonitu

Deti a životné minimum znižujú „čistý priestor“ pre splácanie hypotéky

Niektoré banky zohľadňujú aj vyšší znalecký odhad, iné nie

Pri vyššom veku sa skracuje možná doba splatnosti

💬 Chcete presne vedieť, na akú hypotéku máte nárok?
Nechajte si ju nezáväzne a zadarmo vypočítať – kliknite na link v popise videa a dohodnite si so mnou stretnutie.

📩 Ak máte otázku, napíšte ju do komentára alebo mi pošlite e-mail.
📢 V ďalšej epizóde sa budeme venovať hypotékam pre živnostníkov – určite dajte odber, nech vám to neujde.

👉 Časové značky:
0:00 Úvod 
2:00 Bonita, účel, zajištenie – základné pojmy
6:00 Výpočty: Ako sa počíta maximálna hypotéka
11:00 Reálne porovnanie bánk 
13:00 Príklad 1 – Mladá rodina
15:30 Príklad 2 – Mladý muž s leasingom
17:30 Príklad 3 – Starší klient s kratšou splatnosťou
20:00 Ako funguje znalecký odhad a vlastné zdroje
22:00 Záver a pozvánka na ďalšie video

🧠 Viac informácií a kontakt na mňa nájdete nižšie. Ďakujem za pozretie a čaute!
#hypotéka #hypoteky #financie #bonita #maximumhypoteky #hypotékaporadenstvo #hypotekyspecialista #realitnytrh #kúpanebytov #finančnyporadca

Transcript

0:00

Viete, na akú maximálnu výšku hypotéky sa viete dostať. V tomto videu sa pozrieme na to nie len, ako si spočítať maximálnu výšku hypotéky, ale pozrieme sa aj na rozdiely v jednotlivých bankách a všetky podstatné veci, ktoré k hypotékov súvisia. Takže pozrieme sa nielen na reálne výpočty, ukážeme si rozdiely v jednotlivých bankách a na záver si dáme nejaké praktické rady. Takže poďme na to. Čaute, moje jmeno je Mišo Filičko a už piatým rokom sa venujem hypotečnému biznisu pracujem ako hypotečný specialista a v týchto videách sa budeme venovať hlavne všetkým otázkam, ktoré máte o hľadom zariadenia hypotéky. V Česku tak aj na Slovensku. Takže ak by ste chceli čokoľvek prekonzultovať rovno si buknite so mnou meeting v linku ktorý nájdete dole pod videom, takže ak máte vážny záujem o torieši dipotéku, tak si rovno buknite ten meeting, je to zadarmo A ja v rámci toho budem mať ďalšie témy na spracovanie takže kľudne poďte na to. Poďme k obsahu dnešnej epizódy. Najčastejšia téma ktorú riešime s mojimi klientami je maximum hypotéky, ktorú si môžu dovoliť ktorú môžu v rámci svojich príjmov sprácať. Poznáte, ako náhle si chcete spočítať hypotéku, tak na vás internet vychrlí hromadu srovnávačov, kde si môžete spočítať tú výšku hypotéky, na ktorú by ste vedeli dosiahnuť, akurát je to veľmi obmedzené, môžete sa tam akurát zaráť svoj príjem a na základe toho vám to vypočíta, koľko si môžete hypotéky dovoliť. Ten automat zabúda nás strašne veľa vecí a zároveň ten výsledok sa dozviete až keď necháte na soba kontakt, takže Automaticky vás budú bombardovať z callcentra aby vás presvedčili na to, aby ste tú hypotéku riešili s nimi. Ale keďže vy ste vo fázi, kedy si len chcete spočítať tú výšku hypotéky, tak je to otravné za mňa. Takže dnes sa pozrieme na to, na čo si dať pozor pri orientačnom prepočte hypotéky a zároveň sa pozrieme na to, na čo treba dávať pozor a na čo netreba zabudnúť. Každú sekciu máte vo videu označenú, takže ak si chcete preklikať jednotlivé pasáže, tak si to rovno dole kliknite podľa toho, ktorá sekcia vás zaujíma. Dopredu vás musím upozorniť že téma hypoték je... Nesmierne široká a na to, aby som vám vysvetlil všetko čo sa týka hypoték, tak by sme to strávili mesiace alebo minimálne celé dny, čo sa týka vysvetľovania ako fungujú hypotéky. Takže dnes sa pozrieme na jednu konkrétnu vec a potom budeme na to nabaľovať ďalšie a ďalšie veci. Samozrejme, postupne každú vec spracujem do samostatného videa. Dnes sa budeme pozerať na to, čo je základ hypotéky. Bonita, účel, zajištení. Takže poďme začať trošku o teórie. U každej hypotéky riešim tri na sebe nezávislé veci, aspekty. Bonita, účel a zajištení. Bonita... Predstavuje vašu schopnosť plácať, to znamená že ako náhle vy nemáte žiaden príjem, tak banku v podstate nezaujíma nič ostatné ako náhle vy ste nezamestnaný a poberáte dávky v dne zamestnanosti, tak žiadnu hypotéku s bankou nevyriešite. Zároveň ako náhle by ste aj našli perfektný investičný byt ktorý je proste neskutočne pod cenou, tak rovnako banku to nezaujíma, pretože vy nemáte príjem. Nemáte z čoho hypotéku splácať tým znamená že tá hypotéka by bola automaticky zametnutá. Za druhý bod je zajištenie. To je tá nehnuteľnosť ktorú dávate banke, ktorou ručíte za to, že budete schopní splácať. Akonáhle nebudete schopní splácať, tak tá banka si realizuje ten svoj dlh ten váš dlh na tej nehnuteľnosti ktorú vy im dáte do zástavy. Zároveň tá nehnuteľnosť musí byť ako vhodná na zástavu Akonáhle tam máte byt alebo nejakú nehnuteľnosť kde má babička právo do žitia, tak tým pádom sa jedná o nevhodnú zástavu a tá banka to nebude akceptovať. A znova, akonáhle by ste mali aj neskutočne vysoké príjmy, 100 000, tak tá banka nebude akceptovať tú nehnuteľnosť ako samotnú nemovitosť nehnuteľnosť sorry za to. A tým pádom Znova nebude tá hypotéka schválená pretože nemáme dostatočnú zástavu alebo vhodnú zástavu na to, aby sme mohli tú hypotéku schváliť. Posledný aspekt hypoték je účel. Účel musí byť jasne definovaný, častokrát je to účel Kúpa tej nehnuteľnosti nemovitosti ten je jasne definovaný kúpnou zmluvou Takže ja ako náhle chcem kúpiť nejakú nehnuteľnosť na hypotéku, tak bankem musím doložiť kúpnu zmluvu úradne overenú, na základe ktorej mne schvália účel Tej hypotéky samotnej. Ten účel môže byť kúpa nehnuteľností, môže to byť rekonstrukcia, môže to byť vysporiadané spoločného imení pri rozvode, ale vždycky to musí mať dokladované nejakým dokumentom, ktorým to ukážem, na čo som tie peniaze použil hypotéky. Tak, toľko obecne. Zároveň tie tri aspekty sú... Na sebe nezávislé. To znamená že ako náhle mám splnenú bonitu, nemám splnený účel, tak tým pádom celá hypotéka padá. Chápete, teda proste sú na sebe nezávislé tie tri aspekty. Dneska sa pozrieme dopodrobná na otázku bonity. A to znamená aj výšku maximálnu výšku hypotéky, ktorú si dokážete splácať. Bonita rieši hlavne to, že či po splácení Splatení všetkých svojich úverových záväzkov budete mať dostatok na to, aby ste vedeli vyžiť. Do Bonity sa počíta príjem všetkých žiadateľov. To znamená že ako náhle v tej hypotéke máme žiadateľov viac, tak tým pádom ten príjem sa spočíta, aj keby ste tam mali priateľa, priateľku, manželku, strika, babičku, deduška proste môžete započítať do toho kohokoľvek budú fungovať v rámci žiadateľov a ich príjem sa spočíta. A čo je častá otázka že či musíme byť ako partnery vzatí Nemusíte byť, môžete byť kľudne evidovaní ako druhé družka, nemusíte byť vôbec partneri môžete si zobrať hypotéku aj s kamošom. Zároveň častá otázka býva, že či sa dostaneme na lepšie podmienky ako náhle ste manželia. Nie, nedostanete sa na lepšie podmienky, v podstate tie podmienky sú úplne totožné, aj keby ste brali hypotéku ako partneri alebo ako manželia. Hlavný parametr, ktorý riešime je parametr DSTI, čo znamená Pomer medzi splátkami všetkých vašich úverov a vašim čistým príjmom. Dôležité je, že to sú splátky všetkých úverových produktov, ktoré vôbec máte. To znamená splátka hypotéky, spotrebiteľských úverov, leasingov, kreditných kariet, povoleného prečerpania na účte, kontokorentu, všetky úverové produkty ktoré v rámci jedného štátu Máte, k tomu sa dostajeme ešte potom jak to funguje medzi Českom a Slovenskom ktorá banka vidí na ktoré úvery v rámci jednotlivých štátov. Nie každá banka vidí medzi jednotlivými úvermi, takže tí, čo máte Slováci žijúci v Česku a Češi žijúci na Slovensku, máte obrovskú výhodu, môžete si zobrať viacerú úveru. Ak mám teda príjem 30 tisíc korún mesačne čistého zo zamestnania, tak na splátke hypotéky môžem mať maximálne 15 tisíc korún, to znamená 50% môjho čistého príjmu môžu predstavovať všetky splátky všetkých úverov, ktoré vôbec v rámci jedného štátu mám. Takže povedzme, že by som mal ešte pôložičku na auto, kde platím 2 tisícky mesačne, tak tým pádom, ak by som teraz žiadal o hypotéku, tak moja maximálna splátka na hypotéke môže byť maximálne 13 tisíc mesačne. A toto je maximum Mesačnej splátky, z ktorej sa počíta tá maximálna výška samotnej hypotéky. Ak teda mám maximum, ktoré môžem splácať 13 000 mesačne, tak tým pádom dnes, ak by som to počítal s dnešnými úrokovými sazbami, ktoré sú okolo 4,5%, tak sa dostanem na 2,5 milióna hypotéky, ktoré je maximálne, čo sa môžem ja, čo si ja môžem dovoliť. Predpokladám teda že sa jedná o 30 ročnú hypotéku. Ak by sme počítali nejaké iné inú variantu tak tým pádom aj tá maximum bude iné, ale k tomu sa dostaneme v praktických prípadoch. Ak by ste chceli spočítať presne na čo sa viete dneska dostať, tak neváhajte mi napísať, spočítame to spoločne, je to kompletne zadarmo, je to na moje náplň práce, strašne ma to baví, takže kľudne mi napíšte budem veľmi rád ak môžem pomôcť. Poďme sa pozrieť na všetko čo sa počíta do výdajov vašej domácnosti. Sú to zaprvé všetky úvery, ktoré na seba aktuálne máte vedené. Do toho počítame kreditné karty aj keď sú nevyužité. Počítame do toho kontokorenty, ktoré sú nevyužité. Povolenie prečerpanie na účte to je v podstate synonému kontokorentu, ale počítajú sa do toho aj leasingy Ak to máte na svoje rodné číslo, ak to máte na firmu máte to vedené na SROčku, alebo máte to na podnikanie, tak tým pádom sa ten leasing do toho nepočíta. Ale Sú niektoré varianty ktoré sú úplne na hrane, takže ak chcete vyslovene spočítať tak môžeme sa spoločne pozrieť do registrov a budeme vidieť či tam ten leasing na vaše rodné číslo je alebo nie. Druhý bod, čo sa počíta do výdajov je životné minimum. Každá banka to má nejak inak ale... Na konci mesiaca vám musí po splatení všetkých hypoték po splatení všetkých výdajov na život musí vám niečo zoznať ako existenčné minimum. Každá banka ho má nastavené niekde inde Zbytočne by sme strávili čas, jak to má každá banka, ale takto to funguje. Posledný bod sú deti. Funguje to úplne rovnako ako životné minimum. Každá banka počíta nejak inak nejaké minimum, ktoré potrebujete ako výživné na deti, ale o to viac sa vám navýšujú vaše výdaje, ktoré sa počítajú do tých parametrov. Poďme sa pozrieť na to, ako to funguje v reále. My v rámci spoločnosti Bidly používame srovnávač, ktorý sa volá Ensure, čo je najväčšia výhoda toho je, že si môžem automaticky natiahnuť všetky data z každej jednej banky a tým pádom vidím hneď porovnanie na aké maximum sa viem dostať v jednotlivých bankách, ale má to jednu nevýhodu a to je to, že to nepočíta s ľavami, ktoré si my ako hypoteční specialisti vieme. Vieme uznať, pretože my ako špecialisti čistie na hypotéky, tým, že nosíme obrovské objemy hypoték do jednotlivých bank, tak tým pádom sa vieme dostať na podstatne lepšie podmienky, než to, čo uvidíte teraz v rámci tých srovnávačov. Ten rozdiel vie byť v niektorých bankách až 0,4-0,5%. Poďme si pozrieť na nejaký praktický príklad. Keďže budem mať klienta ktorý má príjem povedzme 55 432 korún. Viete čo, poďme si spočítať mladú rodinu ako prvý príklad. Čiže mám manžela žierateľa číslo 1, manžel test, ktorý má 32 Žije v Brne takže jeho moravský kraj. Príjem má 55 tisíc super. Nemá žiadne úvery, vôbec nič. Pridáme tam manželku. Manželka testová ktorá má 31 a je aktuálne na rodičovskej a má príjem 10 tisíc z rodičáku. Tam príjem, dáme to detailne, príjem z Rodičáku 10 tisíc a majú ešte jedno dieťa vo veku 0 až 6 tak chceli by žiadať o 5 miliónov hypotéku alebo dajme teda 4 milióny hypotéku s tým že majú sú mladí to znamená že môžu žiadať 90% hypotéku a takže kľudne výška zastavy stačí takto Tak splatnosť dávame na 30 rokov, fixáciu si môžeme spočítať na 3, na 5, kľudne aj na 8 rokov. Tak, budú kupovať svoju prvú nehnuteľnosť nemovitost a budú kupovať byt. Je to ich prvá Prvá nemovitosť a chceme bez pojištení, bez pojištení bez pojištení a bez ekologické hypotéky, pretože nevieme či ak bude mať tá nemovitosť energetický štítek. Tak, idem. Teraz mi to spočíta všetky banky ktoré máme v Česku k dispozícii A vidím tam porovnanie jednotlivých bank. Aktuálne vidím že teda na 90% hypotéke má Unicredit najnižšiu sazbu. Vidím tam teda tú splátku na 4 milióny hypotéky, ale zároveň vidím aj tú maximálnu mesačnú splátku, ktorú si s týmto príjmom môžu dovoliť a To maximum hypotéky, ktoré si vedia dovoliť. Toto je maximálna výška hypotéky, k tomu musíte pripočítať ešte vlastné zdroje, to znamená že tým pádom by vedeli kúpiť nehnuteľnosť za ceca 6 600 6 miliónov 700 tisíc. Sú tam aj nejaké upozornenia, že je tam započítaný príjem z rodičáku, ale v obmedzenej výške. A potom vidíme nábytky ďalších bank. Na druhom mieste je komerčka, tam už je trošičku vyššie to maximum. Potom tam vidím Českú sporiteľňu má trošičku iné podmienky a tak ďalej. Jak som spomínal, každá banka má iné podmienky v rámci vyživovacej povinnosti na deti, v rámci životného minima a tým pádom to maximum sa mení u každej banky. Čiže u Českej sporiteľny by sa dostali na 6 miliónov 500, ale u Rajvky by sa vedeli dostať až iba na 6 miliónov. U mBanky máme aktuálne najväčšiu maximálnu výšku úveru, pretože u nich majú uvoľnené podmienky v rámci parametru DSTI, čo sme si spomínali na začiatku čiže u nich sa vieme dosať až na 60% na výnimku. Super, takto máme maximum hypotéky pre mladú rodinu. Poďme sa pozrieť jak by to bolo v prípade že by sme mali... Jedného klienta a poďme sa pozrieť na klienta ktorý je mladioch, ale má obrovský leasing. Takže má príjem ako mladioch 38 tisíc mesačne, má 26 a výdaje, má 1 veľký leasing, pomenujeme si to mladioch A ten je z Prahy, príjem má 38 a výdaje, má splátky leasingu zobral si novú Audinu a platí 12 tisíc mesačne. Tak, deti nemá, chcel by si zobrať 4 milióny hypotéku, 90% alebo teda dajme tomu 5 miliónov, pretože má veľké oči. 90% z toho je zástava, splatnosť 30 rokov, fixácia 1, 3, 5. Je to jeho prvý byt a bez ďalších produktov, pretože chceme spočítať iba hypotéku samotnú. Poďme sa na to pozrieť očítame jednotlivé banky, tak a môžeme sa pozrieť že keď budem mať leasing s takýmto príjmom, tak tým panom sa dostane iba na 1.200.000 tej hypotéky, pretože ten leasing sa počíta do jednotlivých splátok tých úverov, takže maximálnu splátku, ktorá ma pustí je 6.000 korún V rámci Unikreditu, 7000 v rámci KB, 7000 v rámci LRF. Takže treba dávať bacha na to, s akými úvermi idete do hypotéky. Zároveň Čo sú K.O. kriteria ak by ste chceli brať hypotéku a máte nejaké záseky v registroch? K.O. kriterium je, ak ste v insolvencii. K.O. kriterium je, ak máte na sebe nejakú aktivnú exekúciu. Ako náhle máte takéto niečo, ani sa nesňažte žiadať o hypotéku, rovno to spadne do zamietnutej hypotéky. Poďme si spočítať ešte jeden príklad a to je niekto kto už je v pokročilomeku. Povedzme povedzme... Pokročilý vek berte to s rezervou neúrastie sa nikto. Povedzme, že mám 49. Príjmy mám zatiaľ už celkom pekné, ale Mám už pokročilejší vek ale tú hypotéku by som stále chcel. Povedzme, že by som chcel 6 miliónovú hypotéku, ale keďže už mám vyšší vek ako 36, tak v Česku môžem žerať iba 80% hypotéku. Fixácia, poďme 3, 5, chcem si kúpiť rodinný dom. A nechcem tam žiadne poistky. K tomu sa ešte vrátim prečo ich všetky vyškrtávam, pretože banky vám dávajú zľavy za tie poistky, ale sú pekne drahé. Tak, poďme to spočítať. Tak, čo mi vyskočí ako upozornenie je, že tá splatnosť keďže mám 49, tak môže byť iba 21 rokov. Pretože tú maximálnu splatnosť môže mať iba do sedemdesiatky, v prípade Unikreditu u niektorých iných bank sa vieme dostať aj na dlhšie, pretože KB Komerčný bank má na výnimku, môžete si zobrať hypotéku až do sedemdesiatich piatich, ale musíte im doložiť Ako to budete splácať keď budete už v dôchodku. Čiže buď budete mať vysoký dôchodok, alebo ukážete, že máte nejakú nehnuteľnosť ktorú máte v nájme a tým pádom budete môcť splácať aj keď budete už v dôchodku. Ale tým pádom to maximum je úplne iné v každej jednej banke. 6 miliónov 900 tisíc unikreditu. 5 miliónov 700 tisíc v rajvkách, 6 miliónov 600 u KBčky, 6 miliónov 400 u Českej sporiteľne. Takže aj tie splátky sa líšia u jednotlivých bank. Takto by to mohlo vyzerať keby sme počítali ten rozdiel medzi inými Inými bankami. Posledná vec, ktorú by som chcel zmieniť sú vlastné zdroje. To znamená koľko potrebujem z vlastných peniazí investovať do tej hypotéky. Tie sú vždy závislé od toho, nakoľko nám výjde odhad. Ak som teda malády klient, ktorý sa môže dostávať na 90% hypotéku a odhad mi výjde na 5 miliónov, Tak z hypotéky môžem použiť 4 milióny a 500 tisíc a z výšných 500 tisíc musím doložiť z vlastných zdrojov. A teraz sa môžu stať dve situácie. Buď mi ten odhad vyjde nižší, to znamená povedzme o pol milióna nižšie, v tom prípade môžem z hypotéky zobrať maximálne 4 milióny a 50 tisíc a ten zvyšok Tých 950 tisíc musím pokryť z vlastných zdrojov. To je v prípade že mi nám odhad nevíde, vyjde mi na 4 milióny 500, ale ja stále kúpujem nehnuteľnosť, ktorá stojí 5 miliónov. Takže ten rozdiel musím pokryť z vlastných. Ale môže nastať aj opačná situácia. To znamená že mi ten odhad vyjde vyšší než to, čo budem platiť. To znamená napríklad v tomto prípade povedzme 5 miliónov 500 tisíc. Večina bank vám ten odhad Vrátiť naspäť na hodnotu tej kúpnej ceny. To znamená ak platím 5 miliónov, tak aj ten odhad budú znižovať na tých 5 miliónov. Ale sú banky, ktoré na to neberú ohľad na to, že koľko vy budete platiť. A tým pádom sa vieme dostať na maximum hypotéky, teda z tých 5,5 milióna sa počíta 90%, to znamená 4 950 000 z hypotéky. Takže ja budem z vlastných platiť iba 50 tisíc. A to je super. Poskytujú to iba niektoré banky takže ak by ste chceli vedieť, ktoré banky to sú, napíšte mi, prihláste sa na odber a dám vám to vedieť. Ďakujem vám, že ste toto video alebo podcast dopozerali a dopočúvali až do konca V ďalšej epizóde sa pozrieme na to, Ako fungujú hypotéky pre živnostníkov, pretože u nich platia úplne iné pravidla, úplne iné kalkulácie ako pre zamestnaných ľudí. Takže ak by ste mali akúkoľvek otázku ktorú by ste chceli nechať spracovať do videa alebo by ste to chceli prebrať osobne, neváhejte mi napísať, preberieme to. Buď to napíšte do komentárov, alebo mi napíšte e-mail. Všetky moje kontaktné informácie sú v popise videa. Ja vám teda ďakujem a majte sa krásne. Čaute.