.jpg)
O bydlení
O bydlení
Jak správně prodat menší nemovitost a koupit větší
Vaše 2+1 už je vám malé? Plánujete dítě nebo už je dokonce na cestě? Chce to přestěhovat se do většího!
Exkluzivní epizody podcastu:
https://herohero.co/michalfilicko
V podcastu se od odbornice na reality dozvíte:
Jak naplánovat prodej + nákup, když se chcete přestěhovat z menšího do většího bytu nebo rodinného domu.
Proč mít ve správnou chvíli připravené finance, předschválenou hypotéku atd.
Jak pracovat se stresem, který během realitní „operace“ mnoho lidí zažívá.
A také se rozumitelně dozvíte, co je to „smlouva o budoucí kupní smlouvě“.
Bylo dřív vejce nebo slepice? Mám prodat stávající nemovitost a poté hledat větší, nebo najít budoucí nemovitost a až pak řešit prodej stávající? A co když mám na stávajícím 2+1 hypotéku, jde takovou nemovitost nabízet?!
Krok č. 1 by měl vést za realitním specialistou, který celou prodejní strategii naplánuje. Proberete zdroj financí. Máte jen stávající 2+1 nebo i jiné zdroje? Stanoví cenu stávající 2+1, kouknete na vysněnou větší nemovitost (v jaké cenové relaci se můžete pohybovat) a vyřešíte zdroj dofinancování doplatku za větší nemovitost.
Co když vázne už na stávající 2+1 hypotéka? Dá se taková nemovitost prodat? Samozřejmě dá, to řešíme v podcastu detailně. A co když se nechci stávajícího 2+1 zbavit? Specialista řeší, zda jste dostatečně bonitní a máte šanci dostat hypotéku na pořízení větší nemovitosti. Pokud ano, není od věci si stávající 2+1 nechat a pronajmout, aby pronájem částečně pokryl splátky vyšší hypotéky.
Pokud stávající 2+1 prodat musíte, jde hlavně o správné načasování: vědět, za jakou částku si můžete dovolit větší nemovitost a zda máte peníze na nákup k dispozici. Tzn. nejdřív začít prodávat nemovitost a nastavit cenu tak, aby bylo reálné ji prodat v horizontu 3–6 měsíců. Současně se rozhlížíte po vysněné nemovitosti.
Abyste nezůstali ani chvíli bez střechy nad hlavou, nabízí realitní makléř vaše stávající 2+1 zájemcům s otázkou, zda jsou ochotní počkat. Může se sepsat smlouva o budoucí kupní smlouvě, kde se stanoví lhůta, která vytvoří prostor pro nalezení nové nemovitosti.
A co dělat v kritických situacích – třeba jste objevili vysněnou nemovitost, ale nemáte zájemce o tu stávající a potřebujete ji pronto prodat a získat finance na nákup větší? Rezervujete si budoucí nemovitost a u té aktuální se pracuje s prodejní cenou. Znamená to prodat pod cenou? Ne nezbytně…
Pak je tu družstevní financování – moderní způsob financování, jak si alternativně půjčit peníze na pořízení vysněné nemovitosti, aniž byste žádali o úvěr.
Jak pracovat se stresem, který prodej jedné a paralelní nákup větší nemovitosti přináší? Pokud vše probíhá správně, tlak být nemusí. Řešením je mít jednu osobu, která vás celým procesem provádí. Úkolem realitního specialisty je celý scénář naplánovat, hlídat návaznosti všech fází i termínů. Komunikuje s advokátem, finančním poradcem atd.
A co když si chci stávající nemovitost prodat sám a za co nejvíc? Je tu jedno úskalí. Když si klient cení své nemovitosti víc, než jakou má reálnou hodnotu – nemovitost „leží“ v nabídce třeba 4 měsíce a zájemci se neozývají. Snížíte cenu na reálnou hodnotu, ale překvapivě se opět zájemci netrhnou. Jak to? Nemovitost je „propálená“, tj. už má určitou negativní historii. Lidé se zkrátka bojí, že je s ní něco špatně. Šikovný realitní specialista to ještě dokáže napravit, ale není to jen tak.
Pozvání do tohoto dílu podcastu O bydlení přijala Radka Stoklásková, která má přes 20 let zkušeností v realitách, prodala přes 500 nemovitostí a má právní vzdělání.
Máte zájem o konzultaci?
Ozvěte se jí na telefon: +420 605 271 290 nebo e-mail: radka.stoklaskova@bidli.cz
V podcastu O bydlení rozebírá průvodce bydlením a specialista na hypotéky Michal Filičko aktuální otázky o bydlení a realitách s od
A k práve plánujete přestěhavat se do něčeho večeho. To znamená, že vaša 2 plus 1 už vám začina být mala a potrebujete další izby a hlebopokoje. Teda na to, abyste zvládli svoj život. Užliže vám napadajú myšlenky typu ako mám začad vůbec predávat tu svoju nehnutělnost, alebo něje lepšie, najprv nájs tu svoju nehnutělnost, až potom začad predávat ten svoj byt? Tak, právě na tuto tému jsem si pozval radkostokláskov, která je šíkovna realitěčka, která už má 20 rokovskou seností v realitách, má právne vzdělaně a za celý svoj život už predala věc jako 500 nehnutělnosti. Takže pravděpodobně v vě o čom hovorí. Takže v tejto epizodě se pozdějme na všetké otázky, které vás trápí, a přitom čo rěšíť a ako naplánovat celý ten predaj. Kde cah se tě stěchovať do večeho či už rodiného domu? ale lubí tu, Takže nebudím zdržiavať, máte sa načo těšit. Tato epízoda určitě stojí za to.
Speaker 1:Povedzme, že tu mám situáci, že já sám, alebo teda podaž mu můj klient se chce přestěchovat do něčeho večeho. Jo, teda, zaktualně býváme v dva pozdějníčké. Začínám to by těsné, planujeme pravděpodobně děti do budůcna a chceli bysme se přestěchovat do něčeho večeho. Čo nás ale trápí, je, že nevíme, jak to naplánovat, Ako řečí máme nejprv začať predávat tu vlastnou nehnutělnost, až potom začať hladať, alebo najprv teda nájstu svoju vysněmanou nehnutělnost a potom začať vůbec predávat tu svoju. Takže, čo by malo byť jako v posledě těchto prvý krok, když mám taky to dýlem, taky to situáciu.
Speaker 2:Takže první kroky by měli vezd za nějakým realitím specialistom, protože ten naplánoje pomůže vám naplánovat celý ten proces. Takže navštívíte realitního specialistu, proberejte s ním situaci. To znamená, řeknu, že mám dva pozí, jedna potřebu koupit větší byt U dva pozívníčky. Vlastně to bude váž zdroj financování. Předpokládám že nejenom jediný. To znamená, že je potřeba stanovit to udělat realitní specialista cenu te nabízené nemovitosti. Podíváte se na to, jaka je vaše vysněná nemovitost, v jaké cenové relaci se můžete pohybovat, a řeší se současně i zdroj toho do financování toho doplatku té větší nemovitosti. To by měl by vlastně první krok.
Speaker 1:Povedzme, že teraz vím si dovolit tu o milion vyššiu hypotéku. Ale já už, když jsem kupoval ten dva pozídničku, tak jsem si to samozřejmě bral na hypotéku, protože 5 milionů, jakože nějaká mlada rodina potopně neskly nemá v hotovości, takže samozřejmě použili hypotéku. Už sami stalo, že sama klinp pýtal, že na tom bětě je hypotéka. Takže to se nedá predáť.
Speaker 2:To je možná lajcký názor na tohle situaci. Nicméně dá se samozřejmě prodat by s hypotéką. Ta hypotéka je vyplacena jednorázově vlastně z té kupní ceny. Co ale znamená pro tebe jako pro prodávající, ho v tu chvíli tak vlastně musíme odečí z to nespacenou částé hypotéky z prodejní ceny. To znamená pak to mění situaci že nehledáme vlastně zdrojfinansování pro částku milion korun, ale 5 milionů ménus nespacená částé původní hypotéky, a přičteme a hledáme teda vyšší částku podle toho, jaká je ta původní hypotéka.
Speaker 1:Jasně rozumím Csou. Kdyby jsme ale mali prípad kedy, a teda skvěl, jaké varianty mám, keď vůbec se nechcem zbavit jej nehnutelnost, jo, všechny hovodí a řekl že ok, nehnutelnost je to nejlepší a věc, kterou můžužiž mám. A keď máš možnost nepredať jů, tak by si nemál, jaké vlastně ty varianty tam jsou.
Speaker 2:To se vracíme zase zpátky k tomu prvnímu k roku, kdy jsem teda u toho ráličního speciality který samozřejmě zná veškeré podvodu ty, co se týka možností financování na trhu. Ale tady v tu chvíli vlastně skoumáme, jestli si jako klient dostatečně bonitní na to, aby si mohl vlastně získat, dejme tomu, šestimlénový uvěr. V případě že, dejme tomu, že ten šestimlénový uvěr můžeš získat jako žadatel, tak bych ti i já doporučila, vnešní době neprodávat nemovitost, nechat si ve svém vlastnictví a současný pronajmout, aby ti vlastně ta cena toho nájemu pokryla, částečně zplátku té vyšší hypotéky.
Speaker 1:To jsme dokonce rěšili. Já i spoločně na jednom prípade. Ano, je to tak.
Speaker 2:Klient měl dva plus jedna dokonce, a chtěl kupovat čtyři plus jedna, protože plánovali rodinu. Díte bylo na cestě v tu chvíli, takže je to docela těžilo časově. To chtěli nějakým způsobem stihnout, to je pravda. A původně měl vlastně stejný záměr, kdy vlastně dva posíničku by měli jako zdroj financování. To znamená, prodát zjici nějakou načást teda té kupní ceny tevětší nemovitosti, uvěr A přiskoumání právě té bonity. Klienta. Se přišlo na to, že je na tolik bonitní, že s tím může žádat uvěr vlastně na nákup celé té nemovitosti. Dokonce si myslím, že se tam našli i rezervní zdroje pro nějakou rekonstrukci té kupované nemovitosti, a vyplinuva z toho situace, kdy jsme mu doporučili, aby to dva posíničku neprodával, a stalo se tak. Jsou velmi spokojení, a více k polovinu té splátky mu pokryvá vlastněce na toho nájmu.
Speaker 1:Dobrý, když je to v prípad, teda každého jedného klienta, takže je v pravdepodobně nepríjde na to, že si může dovolit kupi 4 plus 1, a co v prípade? teda přijde na to, že musíme predávat tu dva ploziénčku. Jak to načasovat v prvěvou času? Takže neprůjí predávat, až potom začávat hladať, alebo neprůjí hladať, až potom začat jí predávat, které najdeme něčo vysnývané, jak to chodí na trohu.
Speaker 2:Sanoře, mě zase jsme zpátky u toho prvního kroku. Když si tato situace rozebírá a plánojí už na té první schůstce a hlada se nějaká vhodná strategie. Co je zásadní pro koupy nějaké nemovitosť, tak je mít byt v situaci, kdy mám peníze na nákupce nemovitosť. To se nedá přeskočit. To je samozřejmě krok, který a hlavně musím vědět, na jakou částku, za jakou částku můžu kupovat tu nemovitosť. To znamená, nejdřív doporučil klientů, začít prodávat nemovitosť.
Speaker 2:Z tím, že nastavit cenu tak aby jsme, dejme tomu, za 3 až 6 měcíců byli schopni tu nemovitosť prodat. Takže to je začátek, začít nabízet nemovitosť, a současně, při tomu, že si vlastně začne nabízet na nemovitosť, naprodej, tak už se rozhlížíme po té další neemovitosťi, hledámej, tak zváně prostě sondou nějakého trhů, co by bylo, co by nebylo, jaké cenové realeci. To se děje vlastně současně. Není to o tom, že začnu vlastně aktivně hledat, a až si najdu tu svoj nemovitosť, tak začnout je prvé prodávat, protože tam jsou samozřejmě rizika o kterých si můžeme říct bozděj Jasně Hned.
Speaker 1:Prvá myšlenka, čo mi napadne s tím to spojená, je samozřejmě já si nechcím neprpěda strechu nad hlavou a potom měmať, kde bývajdají z podmost.
Speaker 2:To je správná úvaha. Odčitě to nechce žádný klient, a ani mi, jako rád ním a kléři, nechceme klienta do tohle situace dostat. Takže vlastně hledáme takového klienta při nabízení té nemovitosťi, který akceptuje to dobu další, o které my v tu chvíli nevíme, jak dlouho to bude trvat. Ale když najdeme toho klienta, tak už vlastně na té prohlídce při té domově je klient, ten kupující informovaný o tom, že hledáme nemovitosť, pokud i tak je ochoten počkat. Tak se se píši vlastně třeba smouval, budoucí kutní smouvě, ve které se stanoví nějaká lhuta. Samozřejmě hledáme to lhuto, co nejdelší, aby jsme se vytvořili co nejdelší prosto na to hledání té nemovitosťi.
Speaker 1:Rozumím A dotklé si se jednej veci, které pravděpodobně někaždý posluchač bude rozumět smouva o budoucí kupní. Smouvě. Zkusto nějak rozvěz, co to znamená, jak to funguje.
Speaker 2:To je vlastně jaký si písemný závazek, zjednodušeně řečeno, kterým si prodávající s kupujícím v tomto případě budoucí z budoucím prodávajícím stanoví lhoutu a podmínky, kterých spolu podepíší tu samotnou kupní smouv. To znamená ideální vlastně řešení pro tento případ Strahna kupující si třeba je povinna vyřidit financování do té doby strahna prodávající, ho si najde právě tu nemovitosť a pak v tu chvíli, když jsou oba připravení a tenokamžik nastane, tak můžou podepsa to samotnou kupní smouv.
Speaker 1:Ře to v posledě léň taký závazek, že ok, v budoucnosti podbíšeme kupní smouv.
Speaker 2:Jednodušně řečeno ano.
Speaker 1:Viem si tam tak, že vždyši specificky poveda, že vám tu nemovitosť prodáme, až když si najdeme tu svoju.
Speaker 2:Je to, to, to je dobré.
Speaker 1:Dotklí jsme sa čiastočně rizík, do kterých samozřejmě dostat která, kde němáš předanu tu svoju něknutost alebo vůbec si ještě nezačala predávať, Jak se tam tě rizika teda.
Speaker 2:Rizika do kterých bych se mohla dostat jako klient v případě.
Speaker 1:Že si náděm tu svoju nemovitosť, a ještě som stále ani ně začal predávať, ani neviem ani cenu tej svojej dva plus jedničky.
Speaker 2:Takže jsme trošku vyneastituvatit, to znamená, my jsme ještě neprodali tu nemovitosť stálej nabízíme a zájemce na něj nemáme ale už jsme si našli tu vysněnou nemovitosť, a za každou cenu jich se nebře víme, že to je právě ona. Rozumí dobře. V tom případě bych doporučovala Dobře, chcete tu hlanemovitosť? je to vaše vysněná?
Speaker 2:To znamená, rezervujeme, ale my se potřebujeme skrátit dobu pro nejete vaší nemovitosťi. Tak na to, tím, že budeme pracovat v cenouté prodávané nemovitosťi. Myslím, samozřejmě pracujeme z lediska trhu i v proběhu toho nabízí, ale tohle je vlastně krok, který nám říká ale mi to potřebujeme, potřebujeme prodat to nemovitosť. Takže musíme se vrátit zpátky chcene te původní nemovitosťi, protože to je zdroj financování A z lediska trhu strategicky musíme být nejlevnější v rámci konkurenčních nabídech A to je ten krok který nám pomůže skrátit, urychlit, saktualizovat ten prodejte nemovitosťi na to danou dobu. Tak ještě jedna možnost Hledat alternativní zdroje financování mimo na nějakou dočasnou dobu. Může to být půjčka v rodině, což se taky občastáva, a pokud jsou nějaké volné zdroje, ta nám vykryje tu potřebnou dobu do prodejem nemovitosťi na nákupte Větší Případně můžeme řešit društivní financování a vyplatit to po nějaké době a převedl osobní ho vlastnictví.
Speaker 2:Napadlo mi 40 otázok které bychom chtěl vědět zrozvězd.
Speaker 1:Asi začím tím društivní financování. Normálně, človek vnímá družstvo jako nějčo prostě, keď kupujem, druhstěvný být tak. Práve vidím výnzratě, druhstěvný být tak. Toto si právě s tím to splím. To, to. Teraz vájíme o něčom úplně jinom.
Speaker 2:Přesně tak je to vlastně. Druhstěvní financování je taková alternativa. Dejme tomu v moderním pojetí byte použíti té název druhstěvní financování, který spousta z nás známe z doby, kdy se stavilo ze státních peněz a podobně. Takže tam nejsme v téhle době. Ale je to vlastně moderný spůsob financování, Jak si alternativně poučít prostředky na nákupte vysněné nemovitosti, aniž bych žádala o úvěr. A těch důvodů samozřejmě, proč chci nebo musím žádat o ten alternativní spůsob, jest samozřejmě spousta.
Speaker 1:Dobré, zkusme se vratit z petktéme. Teda, najdeme si tě vlastně zdroječ už pučka v rodině alebo nějaký ní spůsob, ale stále, tím pádom musím tu nemovitost predat čo najrýchlejšie. To znamená, že já tu musím prejdeť pod cenou.
Speaker 2:Neznamená to pod cenou, protože v okamžiku, kdy prodávám nemovitost, v teď, v aktuální době, tak ten trh je nějak nastavený A je tam podle mě platí jednoduchého pravidlo, že pokud chci prodat, tak musím prodat za adekvátní cenu té dané době. V rámci konkurence, samozřejmě v rámci té době, v rámci poptávky, všechno tady to dohromady samozřejmě tvoří nějakou aktuální cenu, a to je ta cena.
Speaker 1:Takže povedzme, že někto na v podobné lokalitě jako já povedzme jo, mám dva plus jedničku v bistrci, a v celý bistrci sa predává dva plus jedničky za, povedzme, štedy miliony každá jedna, ale já vím že ona ta moja má hodnotu štidia pol.
Speaker 2:A, jak to víš, na tomáš toho ráli tního specialistu který tě samozřejmě nejenom že je to jeho dojem, když říkáš já vím, ale on výzledě zka odbornosti a vychází z nějakých dat, to znamené, máme na to cenové mapy, dlouhodobě sledujeme ten trh. To znamená, si uděláme vlastně sondu na to aktuální dobů. Dobře, dejme tomu, že ty máš dva plus jedničku v bistrci, nabízí se tam tu danou chvíli dalších deset podobných nemovitosčí od 4 milionů do 4,5 milionů. Takže, jak se ští z tý, že hodnota tvého bytu je 4,5 milionů. Jo, my vycházíme vlastně z nějakých dat. V podstatě si děláme to odborný na cemění i spětně z cenových map, který mapují ceny prodaných nemovitosčí, z katastru přímo nemovitosčí, a to jsou ty relevantní data.
Speaker 1:Kdyby jsem to mal v krátkosti zrnout. Takže tím pádom mám dve varianty. Jak to dalho cestou může, míst Budcité, rad nájdem tu svoju vysnivanu nehnutělnost zarezervujem, jo, a potom rychlo musím predat tu svoju a to nedáva, to pod cenou, ale poteda pod nězníššou cenou. Já se stále k tomu vraciam, ale zníššou cenou, protože tlačí naš čas alebo začatu nehnutělnostu svojů dva pozijeničku predávať teraz, ale mám na to část, mám na to povezme triašet měsícou. Tím pádom to viem predat za vyššie peněze. Je to tak.
Speaker 2:Daloby se to tak říkali.
Speaker 1:S tvou hlou pohledu, če je lepšer ješeně.
Speaker 2:A samozřejmě nebyt potlakem. Ale v okamžiku, vdy ten tlak na sebe vytvoříš, tou situaci, že ano, tohle je ta nemovitost moje vysniny a já jichci zakažou cenu, tak v tu chvíli musíš byt připraven přiné z to tomu, musíš tomu jít nějak naproči. A to je právě to, že teda, když něco za každou cenu chci, tak si na sebe vlastně ten tlak vytvořiš, tím jistím můj, můj, můj pracovat, ale v tu chvíli dá očas.
Speaker 1:Jo, Takže je lepšie byť nachystaný na ten obchod, mať připravené zdroje financovaně a začať predávat tu svou měhnutělnost. Jak už víte, já chcem predávat Alebo nají z nějakým způvod, s opnímem předschvalicí hypotéku alebo nějakým nějakým alternativu. Je to tak A jinou.
Speaker 2:Jsem ještě chtěla dodat, že ten tlak, který by se mohlo zdát, že na toho klienta ta situace jako války, tak není, protože má toho ráditního specialitystu, který je na tolik odborně zdatný, že mu ten tlak přefiltroje část toho vezména sebe, spracuje mu vlastně nějaký plán, který ho pohodlně provede celým tím procesem.
Speaker 1:To si vím přestavit, že může být pre nějkoho dostresujíce záležitost, protože mám tam nějaké terminy, které ma tlačia a mám tam nějaké návaznosti na ten obchod kde musíme spělnit. Načo si dávať pozor v takých to prípadoch? Čo je dvojá rola? na čo musíš dávať pozor v tomto prípade?
Speaker 2:Tenhle ten případe, když vlastně kupují a prodávám současně nemovito st, je potřeba hlídat právě ty návaznosti. To je řeklabych, nejdůležitější na tom je mít jednu osobu, která mě provede celým procesem. To znamená, ten realitní specialist by měl umět za prvé naplánovat to situaci a jednotlivé kroky, které se nesmí předběhnout, musí být jeden krok za druhým, tak aby se právě nedostal klient třeba do situace, že by mu utekl nějaký termi, že by měl plnit nějaký termi, že by měl něco zaplatit a ještě neměl vlastně vyřešený předtím zdroj toho finansování. To znamená, tam je potřeba hlídat a to dělá ten realitní specialist ty návaznosti. To už se vlastně tvoří ten proces při tvorbě smouv. To znamená, ideální pod jednou strechou, tak zvaně, mít jednoho specialistu, který komunikuje jak s advokátem, tak komunikuje s finančním poradcem, komunikuje s klienty na jednu stranu, na druhou stranu, a tím pádem má přehled, vlastně tvoří kompleksně celý ten proces, tak aby nebyli právě přeskočené tě jednotlivé kroky a nevzniklo tam to riziko nějakých závazků, které by byli nesplnitelné.
Speaker 1:To mi prídě jak je, by si bola skor projekt manažeera jako realitěk.
Speaker 2:Tak se to dá.
Speaker 1:OK, jaké jsou tam taky kdyby jsme jíšli fakt už do praktičná. Co jsou také ty najčastější lhuty na které strbadávať? pozor, aby jsme to neprešvili.
Speaker 2:V celém tom procesu. No, to se takhle obecně nedá asi úplně říct, protože ty lhuty vždycky vychází z jedné i druhé strany. To znamená, mám vždycky dvě strany toho obchodu, v tomto případě dejme tomu tři strany. Takže nejzásadnější je, si vlastně celou tu situaci zmapovat hned na začátku. To znamená, když najdu tu nemovitos, tak mám toho partnerate prve, který má taky nějaké podmínky časove, které potřebuje spolnitmá nějaké další závazky a podobně, v hnedka při první schůvce se bavíme o těch konkrétních návaznostech a časových lhutách.
Speaker 2:A je to právě přesně naopák, kdy my vlastně šíjeme na míru tak zvaně celému tomu případu a těm okolnostem na jedné, na druhé, na předtí straně, tak aby to právě dávalo ty návaznosti a vznikne nám z toho nějaká časová osa a z toho nám vznikne ten termín.
Speaker 1:S tým samý spoji. Dopolnit sa otázka. Mám teda případ kedy začali jsme teda spoločně predáva tu svoju nehnutělnost, a stalo se to, že jsme toho kupujícího našli. Skvorni jsme očakávali, ale my jsme ještě stále nenašli tu našu novu. Čo v takomto prípade mám platit nájom za tu svoju nehnutělnost? Jak se to rěší?
Speaker 2:To je jeden z případů, kdyby se taková situace dala vyřešit. První řadě teda mám toho kupce na svojí nemovitost, jak říkáš, a ten kupec je informovaný o té situaci, že jsem teda ve fázi, kdy hledáme ještě to svoji vysněnou nemovitost. V tu chvíli je to o tom, že můžeme podepsat nějaký závazek, ale ten závazek nastavíme na co nejdelší možnou dobu, která je pro to, kde jim je tomu předpokládana, akceptovatelná. Tímto způstem To z nátrža toho polu roku, šes měsíců, v Okamžiku, kdy bytvoříme takový závazek, tak tam vzniká samozřejmě nějaká prodleva, ale v tu chvíli bydlím ještě pořád ve svojí nemovitosti. Nastane možná po dvou, po třech měsících, až najdů to svojí nemovitost, situace, kdy potřebujú peníze zprodeje té nemovitosti, abych mohl zaplatit trojelší nemovitost a mohl se přesunout.
Speaker 2:Tam nám může vzniknout právě do bá a to je to, co zříkal kdy budu potřebovat zůstat ve své nemovitosti ještě bydle, nechám čas v té nemovitosti těm prodávajícím, aby se mohli vystěhovat, ale už budu mít současně zaplaceno. To znamená, tam vzniká doba, třeba dvou měsíců, kdy se strany můžu dohodnout a bydlím ještě pořád vlastně v té původní nemovitosti, ale už není moje. Ten kupující už si získal případně úvěr, takže spláci nějakou formu zplátky, ať už jakékoliv, takže v tu chvíli mu platím nájem.
Speaker 1:I, to je řešení. Jo, ale by samozřejmě nechci platit hypoteku za tu novou nemovitost.
Speaker 2:V pozici toho kupujícoho učitě až tam nevidlet.
Speaker 1:Až tam nevidlet. Takže platit jak nájem alebo nějakou zplátku těj předchádzající nemovitosti a zároveň až na té budoucí nedávat to zmysl.
Speaker 2:Je to jedna z možností řešení Super.
Speaker 1:Máte to Prípad, kedy fakt nechcem na ten proces a tlačit mám hromadu času začial jsme spokojný v tom, kde píváme, a ten já si chcem počkať na tu svoju echt nehnotělnost. Čo by si poradila klientový v takéj to roli?
Speaker 2:Tady každá rada drhá dobra. ale jsou takové klienti, samozřejmě Je to o nějaké vstupní konzultaci. Dobře stává se to u klientů, kteří třeba mají specifické požedavky na tu velmi nároční klienti, a spíš je to o tom, jestli vůbec z taková nemovitosce vyskytuje podle těch jejich požadavků na tom stávajícím trhu. Pokud ano, ale jejich třeba méně, tak je vhodné v tu chvíli začít tím hledáním. Takže tam bych potom začle tím hledáním a až následně, teda až si najdou, protože to může trvatte další dobou, to pak nejsme ve standardních lhůtách běžných nemovitosí, hůr se odhaduje samozřejmě ten tačasová osá. takže tam bych začle tím hledáním té nemovitosí. Sou časně bych těm klientům řekla, že je potřeba ale byt připravení ve chvíli, kdy tu nemovitos t najdou, byt připravení k okamžitému řešení. Řed tím, že těch nemovitos tím není tolik. tak může mít specifické požadavky, může být víc náročních klientů, stejně jako oni, a musí reagovat rychle.
Speaker 1:Tím se zároveň ale oberaž o strašně velá přiležitosti na trhu, které najděl mi nějakou perfektnou nehnutělnost, kterou presně podle mojich vysněných požedevku na začetku Je prostě má to garaž, má to balkonkrasny terasa, nevím čo, prostě odjentovaný na správnou stranu. Ale ten prodávajci chce rýchleho rýchli proces, že je uprdnostně něko. kdo má keš.
Speaker 2:To se může stát samozřejmě. Proto musí být klient připravený na rychle financování a rozhodování.
Speaker 1:Jo, ale tím se dostávám na spět o tej fáze, že musím ten tu svoju abo to financování vyjršit velmi rýchlo. Těži bude máť predstvovalenú hypotéku alebo něčo k čovem velmi rýchlo použiť alebo velmi rýchlo prodat tu svojou nemovitosť, čož v dnějšnej době velmi rýchlo prodat nemovitosť. To je mě poved, jak to funguje.
Speaker 2:No už to moc neplatí, ale je to samozřejmě zase o té ceně. Takže tam je potřeba byt připravený. Bude mít teda tu náhradní varianto řešení financování z jiného zdroje, kterou mám připravenou hnét A, nebo pak počítat s tím, že ty spoužil taký termín prodat pod cenou, podrad vlastně za co nejmý, aby ten prodat byl rýchli. Na to musí být ten klient připravený v tom hvěli. Jako v tomhle je to něco za něco.
Speaker 1:Rozumím, rozumím. Jak nasavit teda tu strategiu, tu prodení strategiu, Když chcem predat čo na rýchlejšom čase, ale zároveň to nemůžem prostě predať za polovicu tej realnej ceny. Jak nasavit tu prodení strategii v tomto případe?
Speaker 2:Prodení strategii je, my jsme o tom mluvili, je to pořád o tom, že je nějaká aktuální konkurence. Mám třeba tu dva poslínička. Když se k tomu vrátím v bistrci, na bízy, se jich tam součastně dalších deset, podívám, že se pohybují od nějaké ceny, od do, a potřebuj být co nejlavnější v ránci konkurence. Když se ptáš na strategii, tak vždycky tu cenu nastavujeme, ne na minimum, ale nějakou rezervu vždycky při tom zahájení toho nabízdení necháme, aby jsme měli prostor pro případné vědnávání, a proto jítka vlastně s tou cenou dolu, a co se vlastně ukazuje, ukáže se vlastně až podle reakci těch kupujících. Kde se ta cena byla nebo nebyla nastavená správně, to zmená. Vždycky je tam takových pár otázníků, které zistíme, až tím nabízením Musíme zahájit, a pak podle reakci těch kupujících věstíme, jak to vlastně bylo nastaveno, když samozřejmě s nejlepším vědomím nastavujeme cenu.
Speaker 1:Rozumím. Povedzme, že si tu nehnutělo. sprědávám sa A nastávám tu cenu prdliž vysoko za dva měsťace sami tam nikto neozval.
Speaker 2:No, tak to se ani pravděpodobně za další dva měsíce nabízení nikdo neozve, protože klienti mají možnost, dneska kupovatné movitosti z velké nabídky. Takže byly by hloupí, kdyby kupovali dráž než je konkurence.
Speaker 1:Když správně, jak by to prébyhal v tvém případě mohlo by sa vůbec také něče stáči, by se dva měsíce na to nikto neozval.
Speaker 2:No, abych byla upřímná, tak já bych takového klienta s tímto požadavkem odmítla. To tak, kdyby za mnou přišel prodávající řekl, že chce prodávat za cenu, kterou já bych vyhodnotila podborné stránce jako neralnou příliž předraženou příliž vysokou, tak by ho správním hodně štěstí odmítla.
Speaker 1:Hm ok, takže jako náhle je tam ta cena nastavna první vysoko, tak prostě jo tam můj, a dva pluziníčka se prostě za 2 a za 8 milionov neprdá.
Speaker 2:Zázrak se nestane.
Speaker 1:Ok, ok, čekaj být náhr.
Speaker 2:Zbožit se kusit.
Speaker 1:A dobre, a povedzme teraz fakt realní prípad. Jo, mám tu dva pluziníčku. Chcem ji predávit za něčo, za čo najvyšššiu cenu, ještě pretímně, když si koupím tu svou vysný vanu tripluziníčku. Ale chci můj predat čo najdraššie, jak jí predat čo najdrašie.
Speaker 2:To je samozřejmě vždycky náš záměr, společný záměr s klientem.
Speaker 2:To znamená zasit o nastavení nějaké te strategie pro dejní. Ale je tady jedno úzkary Mluvles o tom, že klient by si nebo si cení té svoji nemovitosť víc, než by bylo moje doporučení pro ten realní prodej. To znamená, byte se prodávej za štyři a půl, a on řekl nejak si pět nebo potřebou pět milionů Řeknoutí. Co by se stalo, kdyby dobře začal by si prodávat nemovitosť po své vlastní osé, bez nějakého odborného vedení, za těch pět milionů? Dva měsíce by se mu nikdo neozval. Další dva měsíce by se mu nikdo neozval. A po čtyřech měsících by klient svedl telefon, zavolal svého rády, tímu makléři a řekl by mu mělste pravdu nebo mělste pravdu, nic se neděje.
Speaker 2:Asi je něco špatně. Můžete mě pomoct? V tu chvíli bych velmi váhala, jestli klientoví budu pomáhat, protože už mě jednou neposlechl. Tak otázka je, proč by tedy možná nabitá skuščinnost by ho důnutila k tomu, aby mě vyslechlme? odborné rady Nicme je v tu chví nastáváši jeden problém, který se na trhu děje, a to je to, že ta nemovitosť už na tom trhu v té nabíce byla čtyři měsíce, byla za příliž vysokou cenu a tím pádem je, tak zvaně my tom říkáme propálená.
Speaker 2:Vytvořila si prostě ta nemovitosť na tom trhu jakou si historii. Takže kupující ten trh, kteří sledují ten trh mapují, ho tak o ní vědí, a řekli si ta je předražená. Na to nikdo nezavolal, že to jsme jako zistili. A ve chvíli, kdyby jsme tu cenu po těch čtyřech měsících nastavili na realnou třátěch čtyři a půl, tak se tě klienti řeknou no jo, ale tady je to čtyři měsíce nabízené za 5 miliónov. Tedy to za 4. A půl, to už by byla teda cenarál, nadejime tomu, ale tam bude nějaký problém v té nemovitosťi, proto tak radikálně slevněli To zeméná. tam se vlastně buduje tak zvaně prostě špatné ménu nebo historie vlastně toho nabízení, a i tak nezavolají. Takže to jsou naše skušenosti, strhu tohle.
Speaker 1:To je velmi dôležité, podílam. Já chci k tomu, kto můžu zvrát Já, keď budem predávat tu svoju nehnutelnost 4 měsíce z novým výsledkom, tak tím pádom ji viděl už v podstate každý, kto vůbec nějak aktivně hladá té nehnutelnosti, a už nepomůže nafotit znovu, nepomůže urobit tam lepší prezentáci o něž to, že si to nafotím na svakám na mobil Vál.
Speaker 2:Jako dá se s tím ještě v tu chvíli pracovat. Samozřejmě dobrý postřech, udělá se tomu dobrý staging, dobrá reklama. Dejme tomu, že to bylo nabízeno, to štěři měsíce na nějakých jednou nebo více realitních servrech. Takže my můžeme podpořit ten prodej, nejenom teda s nížením té ceny, což by bylo samozřejmě nutné, že to jsme si řekli Současně dobrou prezentací, dobrou homestagingovou aktivitou. ale máme tam ještě více nástrojů, a to je rozšíření dopovědomí potenciálních zájemců, prostředních s tím sociálních sítí na příklad, nebo jednotlivých kampaní na sociálních sítí. Prostě jak dár vědět. umíme pracovat s tím, jak dár vědět nejenom těm konkrétným zájemcům, kteří už to na těch ráletných servrech vyděli, ale i dalšímu okruhu ještě nepolíbených klientů.
Speaker 1:Jasne. Takže i tý ľudí, který povedzme už vzdali takéto hladaně nemovitosti na s realitách alebo někde, tak tak už dostali nějak brouka do hlaví, že hypoteky jsou drhé. Tak tím pádom, prostě, kde jich oslovíš? někde indě na Facebooku, na Instagramení? kdy je kolek prostě nějakou aktivnou reklamou, tak tím pádom jim to věž ukázat, že prostě pozříte, že se máme tu perfektnu nemovitost, ktorá vyhovuje vaším požadnou koma. už tě to kupit To je hdna kategorie.
Speaker 2:A pak máme vlastně vzkuštěnost trhu, která se nám ukazuje jako zpětnou vazbou na právě ty sociální sítě, kdy klient hledá nějakou nemovitost a má přesné požadavky třeba na lokalitu nebo velikost a na jednou, aniž by aktivně hledal, respektive on hledá tu svou kategori, ale objeví se bit který je vlastně mimo tu kategori a nějakým způsobem na něho vyběhne nabídka toho bytu toho zaujme, i přesto že to je mimo tu jeho hledanou kategori, a koupí vlastně nemovitost, kterou původně neměl v svém portfóliu hledání a požadavku.
Speaker 1:To se stává velmi často. Jo, že povedzme, mám klin táž, který hledá centrum, bez toho prostě nechce. Chce cihlu a centrum, ale nakončit skončit v paneláku v odliachtlej oblasti. Jo, ok.
Speaker 2:Může byt.
Speaker 1:Ale dá se to zachránit, že povedzme mám prepálenu tu nehnutělnost, a už prostě ty kupujúci to viděli, prostě 4 mesiac nikdy nějak se nepohlost cenou, a už majú poci, že tam musí byt nějaký problém na tej nehnutělnosti. preto sa to predával prostě po lroku, protože které za pol roku nikto nepkoupil, tak už asi tam je nějaký zádrhel. Takže ani ne napíšem na to pro hlídku, dá se to zachránit ještě.
Speaker 2:Dá se ale klienty pak v to chvíli ty prodávající upozonňou na situaci, že aby vlastně zaujady ty potenciální zájemce, kteří si myslí, že tam je problém, nebo neměli zájem, nebo to bylo moc drahé a tak dále, tak musí požil tvoj termín, podcenu toho drhu, na tom musí byt připraveni. Przez té jediné agresivní krok bych řekla tak, který mě potřeba počítat potenciálně, a musí na to byt připraveni. Řebo, oni se vlastně do té situace dostali jasně svým nevědomým neskušenostm a chtěli si to vyskoušet, zažící to zkušenost, ale tím se připraveni o ten potenciál, protože toho prodato teda v rálem, če se za rálnou cenu.
Speaker 1:Napadá mi k tomu táska Ně potom závymavýši je, schovať tu cenu a tím pádom inzerovat to bez ceny. Jaký máš na to názer?
Speaker 2:V tomto případě si myslím, že bych to nezvorila Jako strategii V inzerci. když je uvedena cena na doptání v Realitní kanceláři, tak se většinou používá u specifických nemovitosí, kterými potřeba k té ceně jakýsi komentář toho odborníka, a tady v tomto případě. ale když schovám cenu, tak tím vlastně nic nezískám. naopak, já potřebuju právý opak v to chvíli udělat. Ano, nemovitosně propálená nabízela se, všichni výzákov cenu, všichni výži byla předražena. A v tuhle chvíli my jsme v situaci, kdy potřebujeme všem těm potenciálním zájemcům říct teď, tady je tahle nemovitos za super cenu zavolejte, je to tak málo, že vás to prostě donutí zavolejt. V tomto případě bych to strategii neviděla, jako vodnou.
Speaker 1:Jo, super, super Váho zaznilo tu strašně velá prídané hodnoty, A myslím, že ten klient, který to práve počovat, tak se určitě nájde v nějekterých situáciách, které tu zaznili Prípade, že bych cel ten potenciálný poslucháč chtěl přebrat konzultáciu, prípadně poradit se na tom jeho konkrétnou prípade, kde by te mal kontaktovat.
Speaker 2:A klienti. Mě můžu kontaktovat na telefonu nebo mailem.
Speaker 1:Jasne. Takže pre poslucháčov kudně pozříte si dole do popisu videa alebo do komentáru při tom videu. Najdeš tam všetky kontakty na rádku. Takže můžete i kudně zavolať. Kedykolověk je dostupné na konzultáci. Takže, jak by ste chceli, kudně se na něj obrátě, v čom kolekču potravuje, ti konzultovať. Takže tak, já děkuji veľmi pěkně za účast. Těším se na dalšej epizody.
Speaker 2:Děkuju za přijmi strávenou hodinku, stebo za přínozné povídání a taky děkuju za pozvání.